2021年新設住宅着工動向分析

はじめに

2021年（令和３年）の新設住宅着工戸数は85万6484戸、前年比5.0％増と5年ぶりに増加しました。新設住宅床面積は7億67万m2、同6.3％増で、同じく5年ぶりの増加となりました。

ただし、あくまでも、新型コロナ感染症問題の影響で著しい落ち込みとなった20年と比較して回復したということにすぎず、戦後の新設住宅着工推移の中で比較すると、高度成長真っ盛りで過去最高となった1973年（191万戸）比では55％減。
消費税引き上げ（97年4月に3％→5％）による駆け込み需要が起きて直近最高となった96年（164万戸）比では48％減となっており、現状は90年代と比較してほぼ半減しています。

それでも21年は、新型コロナ感染症問題を原因とした世界的なサプライチェーンの混乱に伴う建築資材価格の高騰と慢性的な納期遅れといった問題があったにもかかわらず、新設住宅需要が改善されたということで、住宅需要の底堅さを感じさせます。
国も住宅エコポイント制度、省エネ住宅補助、住宅ローン減税措置、相続税措置をはじめ、多くの住宅取得施策を軸に、精力的な住宅需要喚起に取り組み、潜在的な住宅需要の掘り起こしを推進してきました。下表は国の会計年度（3月末）に基づく年度別新設住宅着工推移（総戸数、総床面積、木造戸数、木造床面積、持家戸数、貸家戸数、分譲住宅戸数）を取りまとめたものです。今回、分析している2021年計とは時系列が異なりますが、平成時代以降の推移はわかりやすいと思います。

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新型コロナ感染症問題も2年目となり、少しずつですが、コロナ禍と共存する新たな経済と生活様式の仕組みが動き始めていると感じます。住宅市場に関してみれば、各地の住宅展示場への来場者数がかなり改善されています。前年はそもそも住宅展示場の長期閉鎖が相次いでいましたから、それとの比較で増加するのは当然のことですが、来場者数の増加が持家需要と比較的連動性があることから、好材料といえます。

また、新型コロナ感染症問題で、リモート、テレワークといった在宅勤務形態が一般的なものとなってきました。果たして在宅勤務に伴う住宅投資が起きているのか、定かではありませんが、米国の住宅市場では似たような変化が指摘されています。在宅勤務に適した自宅のリフォームという動きは出ていると思います。

22年の新設住宅需要動向は、新型コロナ感染症問題がどう変化していくのかに尽きると思います。沈静化に向かうようであれば、世界的に生産活動が回復し、供給逼迫が緩和され需給がバランスしてくることで、高騰した建築資材価格も落ち着いてくるのではないでしょうか。長期にわたる部品不足が原因で、給湯機やトイレといった水回り設備機器の供給が著しく不安定になっていますが、こうした問題が改善されることも期待されます。

とはいえ、急速に少子高齢化が進行する日本で再び、新設住宅着工戸数が100万戸を突破するということは現実的ではありません。少子高齢化の進行と空き家の増加、地域の過疎化といったことが大きく影響して、中長期的には60万戸すら割り込むのではとの予測が多く聞かれます。

また、住宅の性能が向上しており、住宅滅失に至る期間が長期化している点も、新設住宅需要にはマイナスです。もう一つのマイナス材料は、慢性的な所得の伸び悩みに伴う消費意欲の低迷です。これまでのデフレ経済が、ここにきての急激な物価上昇により変化しています。物価の上昇が一層、国民の可処分所得を圧迫させ、消費を冷え込ませる恐れが高まると考えられます。

持家：戸数が改善

22年の新設住宅着工動向を利用関係別でみていくと、持家28万5575戸（前年比9.4％増）、貸家32万1376戸（同4.8％増）、給与住宅5589戸（同22.7％減）、分譲住宅24万3944戸（同1.5％増）、分譲住宅のうちマンションは10万1292戸（同6.1％減）でした。

低迷していた持家が大幅に盛り返し、貸家も堅調でした。分譲住宅は伸び悩んでおり、特に新設マンションが苦戦しました。分譲住宅のうち、戸建ては14万1094戸（同7.9％増）と好調でした。

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木造住宅：在来が堅調

21年の新設木造住宅は50万2330戸（前年比7.0％増）、床面積で4856万㎡（同7.9％増）と堅調に推移しました。木造住宅の戸数内訳は、２×４住宅9万6018戸（同3.2％増）、木質プレハブ住宅１万509戸（同2.9％減）、残り39万5803戸が在来軸組住宅等（同8.3％増、丸太組住宅も含む）となります。

木造のうち、2×4（枠組壁工法）住宅は2年連続で10万戸割れとなっており、前年比では小幅増となりましたが、相対的に苦戦しています。過去のピークは12万戸ですが、今後、大工職人等の人手不足問題が一層深刻化してくると考えられ、熟練大工でなくても建て方施工ができる2×4住宅は軸組に比べ優位かもしれません。

2×4住宅で注目される点は、カナダ産SPF製材に替わり、国産材針葉樹製材シェアが高まると考えられることです。林野庁はまもなく発表する令和４年度補助事業のうち、川下施策の目玉事業として、新規に外材から国産材に転換した場合の助成を計画しています。名目は昨年のウッドショック対策です。主に想定しているのは、米松KD平角に替わり、杉KD、集成平角ですが、２×４製材も必ず対象になってくると思います。

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2020年見通し

建築資材価格高騰と供給不足

ウッドショックと称された内外産木材価格の高騰問題は、一時的に供給逼迫も顕在化し、特に構造材、合板等の木材製品在庫を持たない中小工務店・大工を直撃しました。ただし、着工戸数は前年比増加しており、木材製品や鋼材製品等の価格高騰と供給難で、住宅建築が見送られたわけではありません。なお、着工数とは基本的に確認申請数であり、その後、何らかの理由で建築が見送られるケースがあるかもしれませんが、ここでは考慮していません。

木造軸組住宅に占める木材製品価格の高騰は、柱、梁桁、土台・大引等の各種構造材、根太、筋交、間柱、タルキ等の羽柄材、貫、胴縁、合板等の下地材とすべての木材製品価格が急騰し、木造住宅に対する木材製品材料費の上昇はかなりの額となっており、当初見積もりの倍以上になっていると考えられます。同様のことはSPF2×4製材コストが一時、数倍に跳ね上がった2×4工法住宅にも当てはまります。

接着剤価格高騰がEWを直撃

こうした価格の高騰と供給不足は、木材製品のみならず、給湯器、ウォシュレット等の高性能トイレ、金属サイディングと広範に表面化しており、建築を先送りしている施主も少なくないと考えられます。22年は先送りしていた需要が顕在化すると予想されます。

ただし、建築資材価格の高騰問題は22年も続きます。まず、石油由来の建築資材、例えば断熱材、接着剤などは価格の続騰が決定的です。特に接着剤問題は、合板、集成材、CLT、LVLフローリング等多くのエンジニアードウッド（EW）に影響する問題です。

ロシア丸太輸出禁止

木材関連では、22年1月から実施されたロシアの丸太輸出禁止がどのような影響を及ぼすのか、注目されます。中露国境貿易が最も影響を受けると考えられ、針葉樹、広葉樹ともにロシアから丸太で輸入できなくなった中国は大打撃です。ロシア産針葉樹、広葉樹丸太やフリッチ等を原材料として中国で製品加工された木材製品は米国市場を中心に、欧州、東南アジア、中東など世界中に出荷されており、日本にも様々な製品が出荷されています。

こうしたサプライチェーンへの影響、特にロシアに替わる材材料をどこから調達するのかが注目されます。いずれにせよ、ロシア産木材を原材料とする中国産木材製品価格の上昇は確実に起きるとみられます。既にロシア産ナラ、タモを原材料とし、中国で加工された複合、無垢フローリングについて、複数の販社が4月をめどに再値上げする考えを伝えてきています。